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上海新规“外保温厚度计入建筑容积率”解读

发布时间:2015-06-19

上海市规划和国土资源管理局发布最新文件显示,今后的建筑节能外保温系统建筑面积需要计入容积率。这个消息究竟蕴含了什么天机呢?小编和广大节能朋友一起来研究研究。

首先看看这份发文的电子版。素材来自互联网。

文件中提到有一个叫做建筑外墙外保温系统规划管理规定规定,小编找到了,是上海市城市规划管理局和上海市建设和交通委员会于二00五年十二月十二日联名发表的,该文件中条款规定:外墙外保温系统的建筑面积应计入建筑工程建筑面积,但该部分建筑面积不纳入计算容积率和建筑密度。

这里,小编先科普一下,关于容积率的概念。外保温系统是要计入建筑面积的,但是从现在开始也要计入容积率了,那么究竟对外保温有多大的影响呢?

小编先说说容积率, 容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%

那么外保温系统究竟和容积率的关系有多大。

按规定,开发商拍得了一块土地,容积率已经被政府规划部门限定好了,不能再私自放大。上述的旧文条例规定建筑外墙外保温系统规划管理规定,外保温系统计入建筑面积而不计入容积率,也就是说这个楼盘按照政府规定,建筑结构外边线根据容积率和层数的现状,不能扩展了。但是采用了外保温系统之后,开发商销售的建筑面积就要把保温厚度计入,越厚的保温层增加的可售面积就越大;而内保温则不能增加可售面积。这是政府部门鼓励开发单位做建筑节能。但对老百姓来说,保温层的厚度计入建筑面积,那么净使用面积占购买面积的比例就小了。正是这种规定,才使得在中国很多地区,外保温比内保温有着非常大的优势:也就是说在建筑外结构边线已经定死的情况下,做了外保温可以增加开发商的可售面积,而做了外墙内保温,不但不能增加可售面积,业主的净使用面积也将减小。

这下,你明白了内保温为什么在很多地方推不开、很多内保温的企业都转行做外保温了吧?(注:本次分析先不考虑干挂幕墙的装饰方案)

小编用一个简图来说明一下外保温、结构外边线、内保温和容积率的关系。例如,开发商拿了一块10000平方的土地,容积率是2.0,那么开发商可以在这块土地上盖20000平方的建筑物。假定建筑规划设计了20层,每层面积1000方。如果外保温系统不计入容积率,那么如下图所示,结构外边线就是计容的限制尺寸。该建筑物所采用的外保温系统,厚度不受限制,这部分增加的面积计入到可售面积中。在此种情况下,建筑物若是采用内保温,那么可售面积不增加,居民的净使用面积反而减少。

如果,外保温系统计入容积率,那么在签署规划情况下,结构外边线就是限制尺寸,增加保温系统后的建筑外边线也不能超过图中的黑色线条,此种情况下,可以采用内保温,也可以缩小结构尺寸,将外保温外边线控制在结构外边线之内。如此,外保温和内保温对建筑容积率的关系是一致的了。

上海市将外保温系统纳入容积率,这样的话,就相当于带保温的建筑外边线已经定死(当然还有层高的因素),既纳入建筑面积也纳入容积率。这样,在上海,建筑做内保温或是外保温,对销售面积的影响是一样的了,可见,现行的政策正在向内保温倾斜。小编可以预测,未来几年,外墙内保温将在上海重新发展起来。为什么呢,上海的外保温强制规定使用防火保温材料,在上海还找不到好的A级材料可以选用。近几年流行的内外组合保温砂浆的保温方式因为造价昂贵、缺陷诸多也将开始得不到大众的欢迎。总结几条观点如下:

(1)外保温计容,保温材料性能越好,所采用的厚度越小,对容积率越有利;真空板,聚氨酯类材料相对保温砂浆、聚苯板等有较大优势;

(2)在不考虑室内结露影响下,外保温和内保温对建筑容积率与可售面积影响一致,外保温不再具有不计容的优势,开发商将一视同仁;

(3)政策趋使,除了内保温系统技术,低层建筑和框架结构建筑,建筑自保温具有很好的应用前景。

上述为小编的一家之见,如果您有不一样的观点,欢迎发表。

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